El mercado inmobiliario en el sector oriente recibió los embates del difícil año que vive el negocio, que se mostró a la baja por factores como el difícil acceso a financiamiento hipotecario.
Así lo revelan cifras de Chile Sotheby’s International Realty, especialmente al comparar el tercer trimestre de 2023 contra el mismo período de 2022 en comunas como Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea.
Cristóbal Tirado, gerente comercial de la agencia de corretaje, explica que, salvo una fracción minoritaria de personas, quienes buscan vivir en dichas comunas requieren de financiamiento bancario para comprar sus viviendas.
“En propiedades muy puntuales o de muy alto valor, sobre las 40 mil UF, se puede dar un porcentaje mayor de pagos al contado, pero en general la gran mayoría son compras con crédito hipotecario”.
“La gente que se está cambiando en el sector oriente lo hace por motivos puntuales; quienes simplemente deseen un cambio se están aguantando”, explicó.
Por su parte, si en el tercer trimestre de 2022 en Vitacura se vendieron 73 casas y 166 departamentos, en 2023 la realidad fue de 46 y 137, respectivamente, lo que implica una diferencia de -37% y -17%.
Asimismo, en el caso de Las Condes, las cifras son 166 y 582, versus 110 y 396, es decir, un -34% y -32%. En Lo Barnechea, los números 2022 son 103 y 109, versus 62 y 57, lo que se traduce en -43% y -48%.
El fuerte: propiedades más baratas
Otro impacto que se puede ver, esta vez de forma anualizada, es en el ticket promedio de las propiedades en el sector oriente, indicador que muestra el valor medio de lo que se está ofertando versus lo que se está cerrando.
“Lo que realmente se está vendiendo son las propiedades más baratas, es decir, dentro de toda la oferta, lo que se vende más es el subgrupo más barato”, dice Cristóbal Tirado.
La diferencia es más notoria en el mercado de casas que en el de departamentos. Por ejemplo, en La Dehesa Central el valor promedio de publicación de casas es de UF 27.904, mientras que el de cierre es de UF 22.074, es decir, las propiedades cierran con un valor que está 21% por debajo del precio de publicación.
En Santa María, en tanto, la relación es de UF 43.059 versus UF 31.039, lo que implica un cierre que se ubica un 28% más abajo.
Si se mira Las Condes, los barrios de El Golf, Las Condes / Colón y Las Condes / Apoquindo se ubican en magnitudes similares, con cierres que están un 25% por debajo del precio de publicación.
Perspectivas futuras en el mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario es muy sensible a los factores macro que afectan a un país. En ese sentido, al analizar lo que se espera de cara al nuevo año, Cristóbal Tirado observa que, “posterior al periodo inflacionario producto de la pandemia y los retiros de los fondos de pensiones, el crecimiento general de los precios ha estado con mucho mayor control.
“Dado lo anterior, el Banco Central comenzó a bajar la tasa de política monetaria, lo cual debiese repercutir en una baja de tasa de los créditos hipotecarios en algún futuro”.
Agrega que, a pesar de la ayuda que esto reviste, la economía chilena no está en buen pie: el ente emisor detalló que el crecimiento para 2023 será nulo y que el de 2024 tendrá un exiguo avance de entre 1,25 y 2,25%.
“Adicionalmente, el mercado laboral no ha repuntado, y ya es una constante que la tasa de desocupación a 12 meses esté creciendo persistentemente.
A su vez, el porcentaje del sector informal no ha caído, lo cual es un síntoma de que la economía chilena no está generando nuevos y buenos puestos de trabajo”, comenta el gerente comercial de Chile Sotheby’s International Realty, apuntando también que, en términos políticos, el país sigue atravesando por momentos de incertidumbre.
“El tema constitucional parece lejos de terminar, la reforma de pensiones no está en línea con mejorar la formalidad del país y la crisis de las isapres está generando mucha incertidumbre tanto en el área de salud como en el ámbito empresarial”.
Los sectores con mejor posicionamiento en el mercado
Dado ese contexto general, y mirando a la industria hacia 2024, Tirado indica que los sectores con mejores perspectivas para el próximo año son aquellos que cuenten con stock a precio más bajo: “Estamos hablando de lo que es, en La Condes, Colón y Apoquindo. Debiesen tener volúmenes más altos proporcionalmente respecto del sector oriente”.
Pese a que es difícil hacer pronósticos, la senda descendente que continuaría teniendo el Banco Central respecto de la tasa de política monetaria, debería repercutir en una mayor activación del sector hacia el segundo semestre del año.