Un estudio de Millacero e Impulsa Gestión detectó que Providencia registra un promedio de gasto común por departamento superior al de Las Condes, comuna asociada habitualmente a mayor plusvalía. El análisis revisó 219 gastos comunes anonimizados de comunidades ubicadas en Ñuñoa, Providencia, Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea, La Florida, Macul y Santiago Centro.
Según el catastro, el promedio de gasto común por unidad en Providencia alcanza los $170.432, mientras que en Las Condes llega a $156.498. El dato muestra que el monto mensual no depende solo de la comuna, sino también de cómo está estructurado cada edificio.
La explicación estaría principalmente en el tamaño de las comunidades. En Providencia, los edificios analizados tienen en promedio 55 departamentos, mientras que en Las Condes el promedio llega a 78 unidades. “El valor del gasto común no se explica solo por la comuna. El tamaño del edificio puede ser igual o más importante que la ubicación, porque una comunidad de 30 departamentos necesita conserjería, mantenciones y administración igual que una de 70, pero reparte esos gastos entre menos vecinos”, explica Cristián Maturana, CEO de Millacero, empresa de conserjería remota para edificios residenciales.
Uno de los ítems que más pesa es la conserjería, que representa cerca del 45% del gasto común total en comunas como Providencia y Las Condes. En edificios pequeños de Providencia, incluso, este gasto puede superar los $120.000 mensuales por departamento, lo que muestra cómo una misma estructura de operación puede impactar de forma muy distinta según el tamaño de la comunidad.
Al mirar el promedio de gasto común por departamento, Vitacura lidera con $246.992, seguida por Lo Barnechea con $182.414, Providencia con $170.432 y Las Condes con $156.498. Más atrás aparecen Ñuñoa con $136.514, La Florida con $134.727, Macul con $99.592 y Santiago Centro con $91.105. Desde Millacero e Impulsa Gestión precisan que la muestra varía por comuna, por lo que los datos permiten observar tendencias dentro del catastro, más que establecer un ranking absoluto de la Región Metropolitana.
El estudio también advierte que los edificios con gastos comunes más altos tienden a registrar mayores niveles de morosidad. Para Pascal Griott, cofundador de Impulsa Gestión, esto no solo se relaciona con la capacidad de pago, sino también con la forma en que las comunidades entienden sus gastos. “Cuando los gastos comunes son altos y la comunidad no entiende bien en qué se están usando los recursos, aumenta la resistencia al pago. No basta con informar el monto: las administraciones tienen que explicar mejor qué costos lo componen y por qué se generan”, señala.
En ese contexto, el análisis plantea que las comunidades no solo deberían mirar cuánto pagan, sino también qué ítems explican ese cobro y si existen costos fijos sobredimensionados para el tamaño del edificio. Entre los puntos a revisar aparecen la dotación de conserjería, los contratos de mantención, los sistemas de calefacción o agua caliente centralizada, la administración, los seguros y la morosidad acumulada.
“Cuando el gasto común sube demasiado, la conversación no puede quedarse solo en cuánto se paga. También hay que mirar qué costos explican ese monto, cómo se informa a la comunidad y qué tan eficiente es la operación del edificio”, concluye Maturana.
